Hvad indeholder en tilstandsrapport — og hvad betyder karaktererne?
Komplet guide til tilstandsrapportens karaktersystem K0–K3 og UN, hvad der kontrolleres, og hvad du skal gøre ved de alvorlige skader.
Opdateret 5. juni 2026 · Byens Fagfolk redaktion
Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er en systematisk, visuel gennemgang af en boligs synlige og tilgængelige bygningsdele. Den udføres af en beskikket bygningssagkyndig og er lovpligtig ved salg af private helårsbeboelser i Danmark.
Rapporten er ikke en garanti for at boligen er fejlfri — den beskriver kun de skader der er synlige på besigtigelsestidspunktet.
Karaktersystemet: K0, K1, K2, K3 og UN
Alle fund beskrives med en af fem karakterer:
K0 – Ingen skade Bygningsdelen er uden registrerede skader eller tegn på skader.
K1 – Mindre alvorlig skade En skade der ikke anses for at forværres nævneværdigt over kort tid. Typisk kosmetiske fejl eller slitage. Kræver ikke øjeblikkelig handling, men bør holdes øje med.
K2 – Alvorlig skade En skade der bør udbedres. Kan forværres og medføre yderligere skader hvis den ikke håndteres. Eksempler: utæt tag, fugtskader i kælder, revnet facadepuds.
K3 – Kritisk skade En skade der kræver øjeblikkelig handling. Kan udgøre en sikkerheds- eller sundhedsrisiko. Eksempler: bærende konstruktioner med svigt, alvorlig fugt- og skimmelskade, farlige elinstallationer.
UN – Undersøgelse anbefales Sagkyndige har observeret noget der kræver nærmere undersøgelse af en fagspecialist — fx en autoriseret elinstallatør eller VVS-fagmand.
Hvad kontrolleres?
Den beskikkede bygningssagkyndig gennemgår alle synlige og tilgængelige bygningsdele:
- Tag og tagkonstruktion – tagbeklædning, skotrrender, zinkinddækninger
- Facader og sokkel – puds, murværk, fuger, sokkelkant
- Vinduer og døre – tætning, kondensering, funktion
- Fundament og kælder – synlige revner, fugtindsivning
- Indvendige konstruktioner – gulve, vægge, lofter, trapper
- VVS – synlige rør, afløb, bruser og toilet
- El – overfladegennemgang (ikke el-rapporten)
Hvad gør jeg med K2 og K3-skader?
K2-skader bør indgå i prisforhandlingen med sælger. Indhent tilbud fra en fagmand på udbedring — typisk 5.000–50.000 kr. afhængigt af skadestype. En køberrådgiver kan hjælpe dig vurdere de reelle udgifter.
K3-skader er alvorlige og bør undersøges nærmere af fagspecialist inden du giver endeligt tilbud. Afhængigt af omfang kan en K3-skade berettige til et markant prisnedslag eller udløse retten til at hæve handlen.
Hvornår er rapporten gyldig?
En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra udstedelsesdatoen. Bruger sælger en rapport der er ældre end 6 måneder, bærer han selv det fulde ansvar for skjulte fejl og mangler.
Tilstandsrapport + huseftersynsforsikring
Tilstandsrapporten er en forudsætning for at sælger kan tilbyde køber en huseftersynsforsikring. Forsikringen dækker skjulte skader opdaget efter overtagelse — et vigtigt beskyttelseslag for boligkøberen.
Har sælger ikke fremlagt tilstandsrapport og huseftersynsforsikringstilbud, hæfter sælger selv for skjulte fejl og mangler i 10 år efter overdragelsen.